广州深圳城中村改造乱象调查：开发商排队请村长吃饭

随着珠三角大规划的启动实施，影响广州、深圳城市发展的旧城改造(下称旧改)也艰难地拉开了大幕。

一线城市土地供给有限，旧城改造势在必行。但法律法规缺失，无改造样本可以参照，连潜规则也尚未形成，问题繁多。

为了减少旧改障碍，深圳国土局法制办也在酝酿旧改改革。但业内专家表示，因每个旧改项目不可复制，且物权法保障村民可以不卖土地，目前很难有成文的法规出来，旧改难的问题将是考验政府执政的一大难题。

旧改乱象

与广州CBD珠江新城隔河相望的南面，就是广州正在挂牌出让的最大旧城改造项目琶洲村，这个只有10万人的旧城区将改造成新金融区域。琶洲村总建筑面积规划为185万平米，供开发商使用的面积约为104万平米，拍卖起始价为1.4亿元。

一位大型上市公司负责拿地的人士告诉《华夏时报》记者，保利地产[24.49 -4.86%][24.49 -4.86%]跟村委会已经协商了三四年。保利地产营销总监胡在新告诉记者，以前广州的旧城项目一直是政府在主导，没有让开发商参与，后来政府忙不过来，又改变了开发方式。

“如果一个区域的开发商影响足够大，完全可以推动政府规划倾斜。”上述上市公司拿地的人士说，琶洲村改造成金融中心，里面也有某些开发商的影响，虽是采用公开挂牌方式，实则是走形式，一般开发商提前和村里达成了拆迁协议，政府才会公开出让，限定高门槛。

广州市国土局人士告诉记者，经营性用地必须走招拍挂程序，只有工厂、政府扶持的项目才能协议出让。但合富辉煌[2.19 0.00%][2.19 0.00%]策略研究部主任黎文江说，除了政府规划范围内的地，广州其他旧改都是协议出让。

上述知情人士告诉记者，深圳宝安区和福田区今年的旧改项目出让，基本都是提前内定好由前期参与拆迁的开发商竞拍获得。

规则缺失

据记者了解，广州共有138个城中村需改造，其中52个需要重建，其他的要进行修补，计划10年之内完成。琶洲村是广州第二个城中村改造项目，属政府规划主导运作，其他的旧城改造都是开发商和村民自行商量处理。

2005年10月，在琶洲村对面曾有块城中村的地，开发商以总价4.5亿元、单价6223元/平米拿下，经过三次退给政府又三次拿回，第四次才定下开发，可见，城中村改造尚且没有什么成功的例子可借鉴。

深圳也面临同样问题，关内是受政府规划主导，因此具有国企背景的华润置地[17.26 -4.22%][17.26 -4.22%]才能拿下50万平米大冲城中村改造，但在没有统一规划的关外，改造几乎没有成功的样本。

深圳一位操作过城中村项目的开发商告诉记者，如今一线城市没有充足的地，想拿位置较好的项目只能靠旧城改造，现在很多开发商都在盯着城中村，开发商都排队请村长吃饭。

广州韩同投资顾问有限公司董事长韩世同告诉记者，城中村本不属于招拍挂范畴之内，是法律没有明文规定的灰色地带。记者从多位开发商处了解到，现在城中村开发是摸着石头过河。

“一般的土地出让表面上都是按照招拍挂形式，实质上也都形成了潜规则，但是旧城村改造刚刚新起，连潜规则都没有，让人摸不着门路。”上述开发商朋友对记者说，每个地方的土地都不一样，处理方法也无法复制，因为人为因素很大，这就成了开发商、政府和农民三方博弈的过程。

有人欢喜有人忧

“对中小开发商来说，目前这种法规不健全的混乱状态，反而是拿地机遇，一块地能慢慢去搞关系，这样的‘门槛’高，因为很多台面下的事，上市公司不敢做。如果变透明了有了标准，大开发商都参与进来，竞争会激烈很多，中小开发商因资金劣势就要吃亏。”上述操作旧改项目的开发商告诉记者，公开市场上要2亿才能拿到的地，私下拿地或许不到1亿。

这位朋友同时向记者透露，目前深圳国土局法制办正在商议放宽城中村管理条件，在出让方式和程序上给予开发商方便。深圳龙岗区50多个旧城改造，因门槛都很高，政府出让土地只管签合同，拆迁补偿安置工作全由开发商自行处理，所以很难改成。

旧城改造关系复杂，上市公司单独操作很难，而民营企业操作灵活，也没有那么规范，所以很多上市公司都是拿钱给民营企业去拆迁，再与其合作。

目前存在的问题是农民拆迁要求太高，开发商没有利润就不想参与，改造流程不清晰，补偿标准也不同。能否制定出解决旧改难的法律文件，以尽快推动城市用地建设，是政府头疼的一件事。